1.振兴香港房地产市场思路 理清思路之前，有必要澄清地产商的社会责任问题。有部分社会人士认为地产商要负起社会责任，不可囤积居奇。只要地产商能在公平及合法的原则下经营，没有理由要强加社会责任于其身，社会责任应该首先由政府去承担。有人提出提高按揭利率、收紧按揭等措施都旨在压抑整体的需求，受损害的始终都是占多数的平民消费者，
也有人认为推出更多土地出售也不是一个好办法，因为地产商仍会根据市场去调节楼宇的供应量。有部分人士错误地以为推出更多地土地可以舒缓楼价，然而土地的存量基本上是固定的，因此，增加现时土地的供应便会相应地令未来土地的供应量减少。因此，土地的供应只是“现在”与“未来”之间的抉择。倘若要填海及开拓新市镇，便要动用公努，最终都返回资源运用的问题。
本文认为，最有效而又直接的方法，是政府兴建更多公屋及居屋予中下阶层人士。不过必须留意一点，兴建更多的公屋及居屋会令政府在房屋供应比重上增加，而另一方面却会令私人投资在地产市场的比重相应降低。换言之，私人发展商永远都会根据市场上的供求情况制订发展计划。倘若政府要大力提供公屋及居屋，便无可避免地要拨出更多的资源去兴建，其它的发展，例如，医疗、教育及社会福利便会受到影响。另一方面，要拨出多少资源在房屋方面也没有一定准则。社会人士在大声疾呼之余也必须明白一点：世上没有免费的午餐，最终都要用纳税人的钱去资助兴建。不过，无论无何，提供公屋及居屋是最直接的方法。
理论上楼价由市场决定会反映出资源的相对缺乏性。换言之，楼价上升会令人们对房屋的需求产生节俭作用，而政府也没有理由要特别去干预物业投资市场。倘若楼价真的过高，它会自动调节，而人们也可选择租住。因此，买不起楼并不是住屋问题的主要原因，况且现时租务条例是对租客完全有利的，而政府的责任应该在于为一些真正没有足够能力去租住私人楼宇的家庭着想。
另一个可行的房屋资助方式，是可以为一些低于某些入息水平的家庭提供按揭利息税项优惠，即是说，该家庭可把楼宇供款去抵销入息作评税。这个资助方式的好处是，资助额会随时间入息的增加而递减（通常置业者在第一、二年的供款负担会较吃力）。在这税项资助方式下，置业者可以自由选择楼宇，而又不会影响私人的地产发展。
另外，房屋的供应问题并非问题的全部。例如有很多住户即使分配到公屋，但因为远离工作地点，所以宁愿租住挤迫而又昂贵的市区私人楼宇。估计现时轮候市区以外的公屋需3年时间，但轮候市区的公屋则长达9年。因此，房屋问题并不单纯在于整体的供应那么简单。
有很多社会人士经常以新加坡为例与香港的房屋情况作比较。现时新加坡有接近九成的人口是居住在政府所兴建的房屋中，而香港则有五成。在新加坡，这九成当中有八成是业主，其余两成为租客。很明显，新加坡在房屋方面比香港的情况好。不过问题的另一面是，新加坡强迫人民把部分入息用作中央公积金的供款（最高达23％的入息），而且新加坡的入息税最高达入息的33％。因此新加坡可利用公积金的资源去大力发展房屋，而市民也可提取部分公积金用作买楼的首期。而香港既没有强迫中央公积金，标准税率也只有15％。因此，香港的情况较依赖个人的节俭及勤奋去不断改善自己的居住环境，这也是香港成功的重要因素之一。
估计未来市区的楼价是会不断攀升的，因此，鼓励更多的市民迁入新界地区将会是当局解决房屋问题的焦点。
2.振兴香港房地产市场对策
根据以上思路，本文针对香港房地产市场的振兴提出以下对策：
（1）开发新市镇
自1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间已经先后开发了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。9个新市镇的发展占地总面积大概110平方公里，容纳了香港300多万的人口――接近香港总人口的一半。
从上述第二部分的分析可知，现时香港房地产开发主要集中于占地仅79平方公里的香港岛上，香港岛和九龙都已接近饱和，相对而言，占地达988平方公里的新界则大部分处于未开发状态。在新界地区开发新市镇，是解决香港房地产问题的必由之路。新市镇发展的经验表明，新市镇内并不能满足居民的就业需要，大部分市民仍然要到港九地区就业。为了鼓励市民迁入新市镇，政府也要同时计划改善整个交通运输网络，不过这是需要动用更多的社会资源的。现时估计每平方公顷土地的开发成本起码要1，400万元，还未包括社区的设施在内。
（2）贯彻以市场为主导的房地产政策
随着近年楼市价格下调，政府的资助房屋计划和私人楼宇出现了严重重叠的情况，这直接影响了私营房屋市场的发展空间。再加上公营房屋本来就存在效率低下的弊病。因而，政府今后的角色应着重于供应土地和提供租住房屋资助两方面，而不应再直接建售楼宇，而是改为提供贷款或按揭利息税项优惠的方式协助置业。政府应尽量避免推行任何可能影响私人物业市场的干预措施，贯彻“大市场，小政府”的市场主导的房地产政策。
（3）降低按揭利息率
过高的按揭利息率，加重了市民的供楼负担。由于现时楼宇空置量大，租金疲软，使得供楼成本与租金比较，租楼仍比买楼合算。因此在租金与供楼成本调整至合理比率之前，香港房地产市场都难以振作。
（4）保持房屋政策的稳定
以优惠价钱出售公屋，原本是首任特区政府“还富于民”的措施，但第二任特区政府在同一个行政长官领导之下，推翻往日承诺而没有给予受影响的公屋租户合理解释。这样做，不但有损特区政府威信，同时也令人感觉“房屋政策摇摆不定”。类似的例子还有很多，长此以往，必将挫败市场信心，令房地产市场不知所措。
（5）加快旧区改造
现时，香港都会区（即港岛、九龙、荃湾及葵青）内约有9300幢30年或以上楼龄的私人楼宇。在未来10年，楼龄届满30的楼宇将增加50％。楼宇老化的问题在旧区尤为严重。政府应趁现在楼市低潮，由土地开发公司出面成片收购旧楼，财政上做适当补贴，把收回的市区土地主要用作增开绿地和休闲空间，降低市区建筑密度。
（6）放宽楼宇准许用途的范围
由于成本高昂，香港制造业已大量迁往深圳等内地城市，由此造成香港大量工业楼宇空置。例如香港仔的工业楼宇，其楼价只有建筑费用的一半，理应转化为住宅用途；又例如，深水及油麻地一带的旧住宅楼宇，残破不堪，政府可以运用相关法例来协助地产商收购，改建展销场所。目前香港主要的展销地方，是贸易发展局的展销中心：地方大、高档，但租金奇高而又不能持久地租用。让私人地产商发展比较低档的场地，可以长久租用，每月每尺租金只是十元左右，服务于国内大量的厂商或销售商。私营的展销场所可以很多，会把产品分类、分省，甚至分市来处理。这样一来，整个香港就成为中国的外商购物中心了。政府应放宽楼宇准许用途的范围，使得大量空置的楼宇可以转为其它用途，避免社会资源的浪费。
（7）深港合作
随着新市镇的开发，使得香港市区越来越逼近新界，与珠三角地区的距离也越来越近，而未来，如何配合珠三角的规划和发展，加强粤港两地的联系，无疑成为香港城市发展的新课题，CEPA正是在此背景下提出。香港政府必须尽力协调好深港边界的发展，以及探讨“边界城市”的可能性，拓宽香港城市发展空间。现时香港房地产价格平均仍然在深圳的三倍以上，低收入家庭在香港没有能力购买私人物业，因而，为低收入家庭在深圳提供住房并不会影响香港房地产的价格，同时，部分低收入家庭在深圳居住，也可以减少对香港公屋的需求。另外，深港边境禁区有大约2600ha的土地，97年以前是作为防止非法移民的缓冲区，在香港回归及CEPA出台的背景下，这些土地可以用来发展工业或自由贸易。
明年建成通车的深港西部通道、今年年底完工的皇岗——落马洲口岸的第二公路桥、2006年投入使用的皇岗跨境人行通道桥、年底将建成的沙头角口岸新公路桥、5月动工改造年内完成的罗湖口岸跨境人行天桥，这五大跨境工程的建设，将使今后港人来深的途径将大为宽松，由此伴生的无疑是大大突破原有比例的港人置业深圳趋势。
