（2）楼价水平与地价
1999年的楼价平均约为每平方米48,248元，以一个面积50平方米的单位计算，楼价约为206万元。而当时每平方米的租金约为224元，因此R/H比率约为0.0046，已经是很低了，由此显示楼价水平已到达高峰。
从第三部分的分析可知， 楼价下泻并不是土地供应过多所引致，因为地产高潮时土地供应反而增加，而低潮时，则根本没有发展商有兴趣买地。因此地价下跌也只是楼价下跌的一个结果，而非成因。
（3）银行信贷
楼宇按揭贷款与1998年楼市的萧条有关，因为当时的按揭贷款已占总贷款的四成左右。同时，建筑业贷款过多与楼市萧条也有极密切的关系。首先，建筑贷款过多会令楼宇供应的增长加快，而当楼价稍为回落时，地产商可能会大失预算（因为负债率过高）。为了减轻财务负担，可能会把楼宇割价求售，结果令已疲弱的楼市进一步下泻。1981年的香港建筑业生产值占生产总值的7.5％，为历年之冠，造成当年建筑业过热，因此楼市剧烈下泻。建筑业生产值占生产总值的比重一度跌到1990年的5％，后来就一直保持着6％左右的幅度，然后到了1998年达到了19.4％，达到了历史高位。由此推测，建筑业过热与1998年的楼市萧条有关系。
（4）经济因素
1GDP(国民生产总值)
GDP在1998年实质收缩了5.1％，而香港的GDP即使在1997年度以前都能保持10％以上的名义升幅（或者说5％左右的实质增长）。经济放缓导致失业率的增加以及工资水平的下降，也造成了市民可支配收入的下降。因此，经济放缓也是酝酿楼市下泻的原因之一。
2利率与通涨
1998年香港通货明显收缩，综合消费物价指数的平均值与1997年比较上升2.8％，对比1997年5.8％的平均升幅明显放缓。到了1998年第四季度，综合消费物价指数已经开始出现负增长了，1999年更是出现了4％的跌幅。通货紧缩令物业作为投资保值的需求也随之消失。
另一方面，1998年中的按揭利率曾一度飙升至11.5厘的高位，这对供楼者无疑是一项极大的打击。而当时有较多供楼者，因负担不来而被银行收楼。银行收楼后把单位贱价出售也加速楼市的下挫。
3投资回报率
用最简单的方法计算：
（R/H-i）＝0.0046－0.115＝－0.11
除非预期楼价有超过11％的升幅（还未扣除风险因素），除非没有人会投资物业。
综合（2）和（3）的两项因素，可知高利率是当时楼价下泻的致命伤。
4汇率
港元对美元汇率在1998年保持偏强的走势，由于其它新兴金融市场问题不断深化，所以使得港元更能保持强势。这阶段，港元汇率保持稳定，应该说对楼市下泻没有关系。
（5）风险与心理预期
1997年的楼价之所以能够攀升到那么高的水平，主要是市场的心理预期。这与高通涨也有密切关系，因为物业投资是对抗通涨的有效工具（至少在心理上是如此）。当人们预期楼价会有极高升幅之时，他们要求的回报率会相应地降低，也就是说人们会愿意用较高的价钱去购买楼宇。例如，1980年黄金的价格由每两2，700元升至4，800元，也是市场的预期因素所促成，而并非黄金的使用量突然大增所致。
1999年起，香港经济趋向好转。1999年及2000年香港GDP实质增长分别为3.4％和10.2，而房地产的买卖合约也开始回稳，但为何楼价却继续下泻，直到2003年才见底呢？这便是风险的因素所致了。1998年东南亚金融危机、香港前途不明朗，令香港经济蒙上阴影，地产投资的风险因而大增。风险提高自然令人们要求一个更高的回报率去补偿，即是说人们只会愿意以较低的楼价去购买楼宇。这便是市场对风险的认同提高了楼市疲弱预期的风险因素。
因此，风险与市场的心理预期正好解释了上述第一小点不能解答的问题：为什么供求突然间变得不平衡？
1991年3月后楼价急升也是受市场的心理预期所带动。海湾战事结束及新机场达成协议令市场对未来经济前景乐观，都对物业投资有刺激作用。市场人士总是说什么需求大及炒楼过热令楼价急升，难道海湾战事结束前及不兴建新机场，人们便不需要住屋吗？而炒家又为什么不在楼市低潮时趁低入货，却要在人人都说楼价高时才大炒特炒呢？况且居住可以租楼，而不一定要买楼。
总括以上的分析， 1998－2003年地产衰退的原因可综合为以下三个：
1利率高
利率高对需求有直接压抑作用，并间接造成香港负资产阶层的出现，进一步打击香港楼市的发展。
2风险及市场的心理预期
金融风暴使市场普遍认为，在可见的未来，香港的房地产业不再像以往那样具有投资价值，从而造成了楼市需求的下降。
3建筑业贷款过高
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