（2）香港房地产管理机制

香港房地产业能有今天的规模，有赖于其独特而行之有效的管理机制。主要体现在以下几个方面：

    1实行土地批租制度，全部土地有偿有限期使用。港府对土地拥有所有权和最终业权。私人业主只是从政府手中取得一定期限的使用权。香港可以批租出让土地使用权，并允许该权力合法转让、抵押、继承和赠送。批租土地有拍卖、招标、私人协议和无偿划拨四种形式。通过土地批租制度，把市场机制引入土地管理，从而形成了开放、活跃的房地产一级和二级市场。

    2房地产市场实行“双轨”供应模式。所谓“双轨”供应模式主要体现在香港政府土地有偿使用的三种形式上：公开拍卖、招标、协议。被公开拍卖的土地主要是牟利性质的工商业用地和私人住宅楼用地，地价完全由市场决定。招标的土地不完全由“价高者得”，主要是综合考虑各方面的因素，选择最适当的发展商，地价接近于市价的价格决定。协议土地是用接近于市价或优惠价批出，主要是批给那些非牟利性团体或需扶持行业的厂商，用作兴建公屋、学校、医院、福利设施或康乐活动场所，以及高科技和其它特殊项目。公开拍卖和招标这两条渠道出让的土地，根据市场需求由政府调节，协议出让的土地由政府控制，不受市场调节，由此构成了香港房地产市场的“双轨”供应模式。

（3）香港的房地产税收政策

香港的税制是比较简单明确的，且长期维持较低的税率，这是对国际投资者的一大吸引。香港涉及房地产的税种有利得税、物业税、印花税、遗产税、差饷和地租，分别由香港税务局、差饷物业估价署两个政府部门负责征收。

    （4）香港房地产金融业

    香港作为世界重要的金融中心，其金融业对房地产业的大力支持，使香港房地产业自70年代以来得以迅速发展，金融业与房地产业密切结合以致形成了一种由银行金融业支配而由地产集团运用的地产业金融资本。在香港几乎所有财团均直接或间接地经营房地产，几乎所有的银行均对房地产有很强的合作愿望。

    香港金融业对房地产的贷款一般分为两大类：一是预售楼宇抵押，即房地产商用取得的土地使用权建成的楼宇作抵押，从银行获得贷款的方式，同时房地产商通过楼宇预售收取买方的一定首期定金来获得部分资金。房地产开发期间所需的贷款期限一般为2－3年。为了控制地产商“楼花”过度炒作，防止土地投机，香港政府和香港律师学会分别制定了“许可证”，如开发商必须投入开发资金的30％以上，土地批租期尚余十年或肯定可再续十年以上时，方能预售楼花和申请抵押贷款。二是分期付款的“供楼”形式，又称“按揭”业务。这种方式着眼于住房需求方面，它是“供楼”时银行同房地产商和购房者分别签订合同，由银行代购房者将房价一次垫付给房地产商，房地产商把购房者的房契交给银行，然后购房者先将楼价的10－30％的现金交给银行，便可入住，以后逐月向银行缴交贷款余额及其利息，直至还清本息领回房契，房屋才真正属于购房者。

    香港房地产金融在1984年9月中英关于香港问题的联合声明发表之后真正开始走向国际化，先是东南亚、澳大利亚资金，后是日本、台湾资金纷纷投入香港房地产。近年来，海外投资者参与交易的物业数额已占总额的4成左右。

    （5）香港的房地产法律制度

    经过一百多年的发展，香港为房地产市场建立的法规、案例及政府部门办事程序均已相当完善，清楚地界定了房地产交易中各方的权力和义务，使得每项行为都有法可依。

    1地契条款和土地登记制度

    政府制订了严谨的地契条款和土地登记制度。香港政府每批租一块土地时，都以最终业主的身份在地契上作出各种规定，即使在期限内转让给第三者也要遵守，且地契条款的内容越来越严格，越来越多，土地投资者都必须严格在此范围内活动。土地登记制度规定凡有关土地的一切文件，都必须在注册总署属下的田土注册处办理注册，以防用欺诈手段转手买卖土地，同时也便利政府检查动产、不动产所有权。

     2官地收回

    《收回官地条例》规定政府在为公共用途时可提前收回批给私人发展的土地。

    3香港房地产法与城市规划的紧密结合

    香港土地规划的目标是确保土地满足公营、私营部门的需求，并根据土地区分制及发展策略，发挥土地最优配置，使土地设施建设与屋宇建设配合发展，基本原则是由一般性的策略延伸至地方性的具体规划，对全港而言，是全港发展策略建设及规划标准，对地区而言，是市区及新市镇的法定的及政府部门的发展图则。

    4经营房地产各环节的法律规定

    香港政府从物业（包括土地和房屋）租赁关系的产生变更到终止整个过程都按市场经济规律做到有法可依，形成了一个较完整的法规体系，使土地、房屋流转的程序制度化、法律化。

3.香港房地产市场发展的六个阶段

（1）1945年至1949年的“战后楼宇恢复时期”

    1941年日本侵略者占领香港，炸毁了一批房屋。据统计全部毁坏的房屋有9360幢，部分毁坏的有11140幢。这阶段香港房地产一落千丈，人口从164万下降至60万。1945年第二次世界大战结束，在战争中离开香港的居民纷纷返港，到了1947年，香港人口增至170万。随后，中国内地爆发了第三次国内战争，国民党统治区内有不少人为逃避战争和饥饿纷纷来港。于是对楼宇的需求日益增加。这段时期，香港采取鼓励重修房屋的政策，使得大多数楼宇很快修复。香港房地产业开始进入启动时期。

（2）1950年至1959年的居建时期

   早在50年代初，政府已透过资助一些志愿团体如香港房屋协会、香港模范房屋协会等，进行试验性的廉租房屋兴建计划。这些计划，都取得一定的成绩，但规模有限。

1953年石硖尾大火引致五万多人无家可归，迫使香港政府推出了徙置计划，实行大规模的公共房屋建设。这计划的出现，一方面是为应付由火灾造成的危机局面，另一方面是政府因应城市发展的需要，必须清理寮屋以获得发展用地。因此，徙置计划的目的，是要在最短的时间内、以最低的成本、解决最大多数人口的居住问题。徙置大厦为寮屋居民提供了安身之所，然而楼宇的设施不足，区内缺乏规划，当60年代发展为人口数量庞大的新区时，问题便陆续浮现。

香港政府在推出徙置政策、安置寮屋居民的同时，也决定较大规模地兴建廉租房屋。但此时政府仍不愿意过多介入廉租屋计划。这个时期的香港房屋政策，实际上是以“徙置区为主”，“廉租屋邨为辅”的方式，双线进行。1959年，香港政府对建筑物条例进行修改，放宽了屋地的比例，允许在市区兴建较高的楼宇，及分层出售、分期付款。从此后，香港的房地产业真正进入了高速发展时期。

（3）1960年至1969年的“居建扩大时期”

    政府在50年代初期推出的徙置计划，原初目标，纯为解决当时寮屋造成的危机和困局。在石硖尾大火发生之后，政府估计急需透过徙置计划方式安置的居民约为二十六万。然而十年后，实际入住徙置大厦的人数已接近五十万，几乎是原先目标的一倍，而寮屋不单没有消失，反而以空前的速度增长。到1963至64年间，寮屋人数超过六十万，较1953年倍增，达历史性高峰。原来的徙置计划，显然已不能面对新的社会需要。于是，香港政府于1961年推出“政府廉租屋计划”，提供水准较高的居所，予居住环境恶劣、但收入又不足以入住其它廉租屋宇的人士申请。不过，当时政府廉租屋计划的规模很小，并未能扭转寮屋区蔓延的趋势。

    同时，香港私人物业也有了较大的发展。1959年后印尼等国大举排华，许多华侨携资来港，此时，香港的工业也进入了巩固阶段，产品的出口值超过转口值，外贸的结构发生根本的变化，使许多厂商有条件大举扩充厂房。由于香港人口及工人收入的增加，为住宅楼宇的发展创造了条件，加之当时香港当局逐步采取“怀柔政策”，大量的专业人士收入急剧增加，刺激了他们自置住房的欲望，因此这个阶段香港房地产的发展比较明显，房地产业逐步兴旺，逐渐成为香港的一个重要产业，中小规模的房地产商在外资带动下，纷纷集资改建、翻新旧楼。投入房地产的资金比50年代增加3倍，平均每年达11亿港元。此外，伴随房地产业规模的扩大，市场交易的活跃，房地产经纪业与物业管理在这一时期也相应起步。

（4）1970年至1985年的全面发展时期

    随着香港经济条件的改善，以及政府政策转向较长远的规划，自60年代后半期开始，“整体地改善居住条件”的理念逐渐取代了为应急而生的“徙置”策略，成为70年代房屋政策的主导思维。

    1972年10月，麦理浩爵士宣布一项空前庞大的公共房屋计划，要在1973－1982年的十年间，为一百八十万香港居民提供设备齐全、有合理居住环境的住所。因此，为大量兴建注重规划的优质公屋，政府便大规模开发土地，发展新市镇，透过改善中下收入居民的住屋情况，以达成全面改善香港市民居住环境的目标。十年建屋计划推出之初，仅以建造较优质的租住公屋予有需要人士为目标。到了1976年，政府推出“居者有其屋”计划，以协助中小收入家庭自置居所。计划由政府拨款成立“居者有其屋”基金，支付计划费用，直至居住单位出售后，售楼收益拨归基金，作为进一步发展经费。从1973年到1982年十年间，香港房屋委员会共兴建了二十二万多个新的居住单位，其中十八万个租住单位，二万三千多个居者有其屋单位，为一百多万人提供了安居之所。

    “居者有其屋”计划标志着政府的公共房屋政策，因应社会发展的转变，进入多元化发展的阶段。而且由于“居者有其屋”的选址，不少座落于新市镇，这个透过政府资助而得以置业安居的诱因，又使更多市民愿意迁出旧市区，加速新市镇发展的步伐。由于“十年建屋计划”和“居者有其屋”的实施，给香港房地产业带来了新的发展机遇，小房地产商逐步被淘汰，大房地产业集团不断出现。

（5）1985年至1997年的稳定发展期

    1985年以后，联合声明生效，香港政治前途明朗化，香港经济连续5年保持5％左右的增长速度，香港市民人心思定，准备留在香港的市民纷纷置业，1996年以来原来移民到外国并取得居留权的香港市民也回到香港，因而增加对房屋的需求，另外外资纷纷进军香港，他们需要很多高级住宅和写字楼。同时香港的外贸上升，对工厂的需求量增加，以及银行的贷款利息低下，促使更多的市民分期付款供楼，因此香港的房地产业又迅速地发展。

    80年代以后香港不但经济持续繁荣，市民入息增加，家庭人口结构也出现变化，政府遂开始对其公共房屋政策重新作出检讨。经过数年的讨论与反省，1987年推出的长远房屋发展策略，确立了新的发展方向：除继续提供公营的租住房屋外，房屋委员会也着重提供置业资助，使较有能力的公屋租户及中下收入的家庭能够自置居所。

    至90年代，房委会进一步调整策略，更着重公屋资源的合理分配。在确认公屋住户必须是有需要的家庭，以及保持公屋租住单位流通性的同时，更以多种贷款办法，帮助市民置业，以便更有效地运用私营机构的资源。此外，1998年初“租者置其屋计划”的推出，又使更多公屋租户迅速成为业主，这说明香港租住房屋将只为真正有需要人士而设。因此，房屋委员会除继续直接提供公营房屋居所，逐渐加强了担任资助市民置业安居的中介者角色。

（6）1997年至现在的房地产萧条时期

    自从1997年亚洲金融风暴爆发后，香港经济明显放慢，宏观环境恶化，香港房地产市场急转直下，香港楼价节节下滑，与房地产高峰时相比，楼价下跌五成多。由于楼价的剧烈下跌，香港出现了大量的所谓“负资产”家庭。

      到了2002年，本港经济有显著好转，主要由于出口增长强劲，而生产总值达到2.3％的实质增长，不过失业率高企仍旧令人担忧，通缩持续，反映消费信心依然疲弱。年内房地产市场仍然不景气，未有可见的复苏迹象。由于供应充裕而需求疲弱，空置量急升至高水平，各类物业的价格和租金水平持续下滑。

私人物业价格及租金走势见下图：

       1997年7月1日香港主权移交之后，香港特别行政区行政长官董建华宣布了一个十年房屋计划，承诺在直至2006－07年度的十年内，平均每年兴建不少于八万五千个住屋单位，其中五万个为公营房屋单位；计划又预期十年后全港七成家庭拥有自置居所，因此必须对市民提供进一步资助；最后，要继续为真正有需要人士提供租住公屋，并且要在2005年将轮候时间缩短至三年。