人民币升值条件下是应该投资房产还是投资股票

近几年来，全国各大城市房产价格轮番上涨，翻番倍数令人瞠目结舌。以至于政府部门频频亮剑、屡屡刹车，但房市至今仍然牛头不降。国信证券房地产首席分析师方焱先生认为，由于城市化带来的“人流”、人民币升值带来的“资金流”和财富效应带来的投资理财“意识流”，必将三合为一形成一股“挡不住的洪流”，促进房地产市场呈现螺旋式的繁荣发展。与此同时，股票市场也是一路高歌，股价指数不断刷新历史新高。鉴于通胀长期存在、本币升值大势所趋，我们不可避免需要投资股票和房产。在此背景下，到底是投资房产还是投资股票尤其是房地产股票呢？我们还是从两者的风险收益特征着手分析。

首先来看投资房产和投资房地产股票的潜在收益，也就是比较一下其市场价相对于合理估值的上涨空间。据不完全统计，截至2007年年底，A股市场主流房地产上市公司的市盈率为30－40倍，由于其在可预见的未来净利润增长率为50%以上，其动态市盈率为20－30倍，而全国主要城市的房产租金收益率为2.5－3%。且在可预见的未来无上升或明显下降的趋势，将其折算为市盈率为40-33倍。

相比之下，投资房产股票的市盈率只有投资房产市盈率的2/3，两者的相对投资价值不言而喻。其实，我们仅以简单的生活眼光来卡可能投资股票和房产，也能初见端倪。房产的暴利来自一级市场而非二级市场。购买房产股，相当于我们是在作为开发商赚取一级市场利润，而购买具体的房产，相当于我们是在作为房产投资者赚取二级市场的利润。只要开发商不隐藏利润，我们购买股票的价格又相对合乎估值标准，自然投资房产股票比投资房产的潜在收益更高。而且时间越长，这种收益差距越大。这也难怪，万科在深圳的房产价格自90年底以来上涨了10-25倍，但其股价同期上涨了300倍以上。在香港也有同样的情形，李嘉诚旗下的地产股和房产价格也呈现出同样的走势。

再看投资股票和投资房产的风险特性，就非系统风险而言，投资房产的风险比投资房产股票的风险明显要大，因为单个房产投资者不可能同时投资不同小区、不同城市、不同类别的各套房产，而投资股票则可选择全国性甚至全球性房地产上市公司或几个区域性房地产股票的组合，规避非系统风险的能力自然大得多。就系统风险而言，尽管投资房产和房产股都会受到诸如加息、加税之类的冲击，但品牌开发商应对冲击的能力强于一般房产投资者，加上有的股票还有认购认沽权证的安排、有融资融券的便利，整个股市又有股指期货之类的对冲工具，所以说投资房产股应对系统风险的手段也比投资房产要多得多。这也难怪近期尽管调控房价政策接连不断，主流房产上市公司的利润和收入却照样节节攀升。

最后，我们来对比一下投资房产和投资房产股的流动性。很显然那，投资房产不仅进出不便利，而且在房产价格调整市道中还有冲击成本。除此之外，时间成本和交易成本（各种税费）都显著偏高,单笔投资资金需要量和占用量过大。当然，如果房产投资者有志于长期投资，并且学会通过住房按揭贷款运用财务杠杆进行投资，且投资房产后的租金收益基本能够抵消供楼款项，那么，房产投资的流动性也就不成问题，其长期投资收益也未必不及房产股票的投资收益。

综上所述，无论是从短期的相对估值来看，还是从两者固有的风险收益特征和流动性特征来看，投资房产股都优于投资房产。方焱先生2008年继续推荐投资者投资万科、保利地产、招商地产、华侨城、北京城建、天鸿宝业、上实发展、亿城股份等他长期跟踪研究的房地产股票。不过,国人还是偏爱投资房产,房产投资的规模和比例远高于股票和股票基金投资。据不完全统计,北京、上海、广州家庭自有住房的比例已经高达80－90％，就连新婚家庭自有住房的比例也有70％以上，以致于有的开发商归罪房价高企的原因是未婚女青年的过错，要知道中国推行房改只有十年的时间，中国社会的财富级别也只是小康水平。相比之下，美英尽管富甲天下百年，但是英美家庭自有住房的比例只有60－70％，住房投资的规模比不上股票和股票基金投资的规模。究其原因，一来是国人认为投资住房方才踏实，二来是认为没有住房不算是家庭，我想，更为深刻的原因是财富人生的观念不同，许多欧美人士认为财富重在实现可以自由支配的的人生，所以，他们终生并不以拥有住房为追求，而中国人发财致富则往往以置房置地为荣，拥有住房既是财富人生的出发点，又是财富人生的归宿。