《财经时报》 邓妍：国家外汇管理局20日宣布，中国居民个人可在国内试点地区（首选天津滨海新区）以自有外汇资金及人民币购汇直接从事对外证券投资，投资规模不受《个人外汇管理办法实施细则》规定的每年不超过5万美元的购汇总额限制。香港H股市场被确定为初期可直接投资的境外股市，据悉该项业务的名称初定为“港股直通车”，估计居民个人半个月后就可以开立港股账户。请问您对此新政策有什么样的看法？对国内企业，特别是房地产企业赴港上市会产生什么样的影响？

潘石屹：在今天所处的时代中，任何一个国家和城市发展的动力只能来自于对外开放，封闭只能是死路一条。在中国经济高速发展的过程中如果不开放，许多棘手的难题将无法解决。昨天外管局宣布的这项政策是中国对外开放，融入国际经济的重要一步。这是用疏导的方式，减轻外汇储备过多的压力，也是用这种办法，为国内资金提供投资渠道。目前国内的股价、房价之所以居高不下，就是因为居民手中的钱缺少其它有效的投资渠道。我相信“港股直通车”业务可以化解国内股价、房价上涨过快带来的风险和压力。这种方法比起一味“堵”和“压”要有效得多。堵外资对中国的投资，限制境外个人购房的做法，的确是很被动的做法，既不利于中国遵守WTO的约定，也不利于正常市场机制的建立，堵的结果也只能引起各种黑市的兴起和泛滥。这让我想起了大禹的父亲鲧的治水方法――用“堵”的办法，越堵水越泛滥。鲧的儿子大禹用“疏”的办法，解除了水患。大禹成为中华民族的英雄。市场经济也是同样的道理。

《上海证券报》 于兵兵：8月20日，国家外管局发文，个人直接投资境外股市试点正式启动，初期首选港股。请问潘总这一政策对未来香港股市的走势将产生何种影响？

潘石屹：中国的股市很火爆，但风险也越来越大。同样的公司、同样的业务、同样的市场、同样的分红H股比A股平均低50%；个别上市公司的H股仅有A股价格的1/9，如大唐发电、仪征化纤等公司。这显然是不正常的。中国的股民如果可以投资香港股票，可以购买H股，为什么要多花9倍的价格去购买同一家公司一切都一样的A股呢？香港由于历史的原因，许多股民缺乏对大陆经济和内地企业的了解。同样，大陆对香港也缺乏了解，如房地产界，在香港知名的、受追捧的房地产企业和企业家，大陆股民几乎都不了解，包括我们房地产行业内的人也同样不了解这些企业。未来香港经济和股市的发展，基础还在大陆、根还在大陆。通过投资和资金流通，加强两地的了解、沟通，对双方经济和市场的健康发展都很有好处。

《中国房地产报》 张杰：近日，国家在天津滨海新区开始试点个人投资境外证券，由于包括香港市场在内的境外证券市场一直被认为投资收益更稳定、更可靠，所以居民直接投资的意愿一直比较强烈。此次试点将为今后更大尺度的开放创造条件。从长远看，您感觉这样的举措将对地产公司赴香港上市的潮流产生什么促进性的影响？同时，是否会部分降温目前国内楼市的高投资投机氛围？

潘石屹：我曾写过一篇博客，谈到香港和北京互为镜子，没有对方存在就很难看清自己。股票市场也是一样，互为镜子，互为参照，通过对方看清了自己，发现了自己。昨天外管局颁布的这项政策如同光线一样，照亮了以前互相看不到的地方，让双方市场互相了解、互相投资，这是一项开放的进步政策。内地居民多了一个投资的渠道，也多了一个赚钱的渠道。这项政策减轻了投资型物业价格暴涨的压力，让中国投资者多一个可供选择的投资品种，他们可以从收益率、风险、变现能力上去综合比较考虑。

在高速增长几年后，我们要居安思危
《财经时报》 邓妍：国家发改委和国家统计局8月13日发布的调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等。央行发布的二季度中国货币政策执行报告中同时提醒：今年以来，房地产价格又现加快上涨势头。从SOHO中国的研究看，新一轮房价快速上涨的原因主要在哪？与前一段时间的上涨是否有所不同？

潘石屹：从研究的角度，国家统计局与我们公司的角度和方法不同。国家统计局是一套宏观的方法，在市场中确定可比样本，进行跟踪统计，得出结论性的数据，是权威的、法定的，反映房价宏观的指标，供领导们宏观决策时用的。而我们更关注具体城市，具体地区，具体物业品种房价的变化。这种变化是市场发给我们的信号，也是我们要认真研究的指令。我们更关注房屋交易系统，每套房子的成交情况，以每套成交房子作为基础来研究。
在房地产市场中，很难寻找到同一可比的样本。不同城市之间，同一城市中不同地段之间情况都不相同，就是同一套房子期房和现房也不同，同样一套房子在期房期早期与快完工时又不同。这就是房地产统计的特点，与流水线出来的工业产品是不同的。

《财经时报》 邓妍：中国央行在货币政策报告中的提醒，是今年首次警示银行系统要注意房地产市场的信贷问题，之后，不少商业银行开始作出一些反应，湖南等一些地方正在准备提高投资购房的首付比例。您怎么看待银行的这类举措？这些方式对于抑制房价的过快上涨究竟有无意义？

潘石屹：美国次级债券市场出现危机后，有些人担心中国住房按揭贷款的风险。我认为这种风险是不存在的，没有必要紧张。首先，中国购房的首付款一般都在三到五成，而美国首付比例是0到5%；再次，美国把个人住房按揭证券化了，分成了许多等级的债券，次级债务是其中的一种。中国住房按揭的证券化刚在试点，规模趋近于零，没有必要担心。从数据来看，住房按揭的坏账率还是很低的。如果在各种方式都无法压低房价的时候，可以用提高首付款的办法来压低房价。但这样做又让许多中低收入的家庭因首付款的提高，无法购买住房了。

《财经时报》 邓妍：一个有意思的现象是，在很多业内人士普遍反应说目前供应不足、新盘销售依然像“卖大白菜”的背景下，最近北京很多手机用户，却在不断收到各种楼盘的手机促销信息，是这些楼盘价钱太贵销售不出去吗？还是其他什么原因导致这些地理位置很好的楼盘也需要不断进行促销？

潘石屹：利用手机销售是我个人很反感的方式。我们公司曾有过这种现象，采用这种方式的销售员和他们领导都受到了严厉的批评。不光是销售房子，租房子，推销保险都在用手机，让手机用户永无宁日。北京房地产市场总体销售据我了解非常好，用手机销售我想只是个别销售员的行为。只要大家不理睬，没有效果，他也就不发了。购房人需要理性、独立的判断，而不需要别人牵着鼻子走。

《中国房地产报》 张杰：从2003年启动的地产调控以来，人们一直在争论开发商与政府谁该为解决当前的住房难题负责。最近公布的24号文使这一争论可以暂时休止，而未来一段时间，激烈的行政调控手段似乎不太可能再次集中出现，那么，回顾过去的几年，从公司层面来讲，整个行业发生了哪些外界不容易察觉的变化？请潘总谈谈作为其中一员，您对此有何特别的体会？

潘石屹：房价的上涨不光是北京、上海这些中国城市居民关心的问题，今年暑假我在欧洲转了转，许多城市的年轻人，也在关心房价的问题。越是国际化的城市这种情绪越强烈。不同的是在伦敦，年轻人认为是国际化的发展，阿拉伯人来了，俄罗斯人来了，把他们从城区赶走了，他们的收入购买不起房子了。但很少听到埋怨房地产商的，法国一些城市情况和人们的情绪也是如此。
房地产行业下一步可能发生什么样的变化，存在哪些风险呢？我想有三方面可能出现风险：一是小产权的业主（相当于业主，就是购买了小产权房的城里人），面临着法律无法保护他们房子的风险。二是房地产股市盈率太高，对持有超过100倍市盈率的股民，存在着很大风险。只有未来几年利润和地价翻番，才可能降低风险，但这可能么？三是一些房地产公司不顾法律的规定，大量囤地。在国家土地供应紧张、房价暴涨的情况下，政府只能启动“二年不开发土地无偿收回”的法律，这些房地产公司将面临着巨大的风险。后面两条风险是互相联系的，互相刺激的。越是土地储备多，上市公司的市盈率越高，越有更多的钱去圈地。就这样形成恶性循环，因为资源闲置导致建房的土地不足，最终导致房价的上涨。

《中国房地产报》 张杰：上周您刚刚参加了博鳌房地产论坛，大家对于后市的主要情绪是什么？有没有一些潜在的担忧的因素？

潘石屹：这次博鳌房地产论坛是七年来参加人数最多的一年，有六百多人。大家情绪都很高涨，对未来都十分看好。大家互相在猜什么年份中国会出现一万亿元市值的房地产公司，有人说2013年，有人说2010年。对中国经济的和房地产行业的发展，我总体也与大家一样看好，但在高速增长几年后，我们一定要居安思危，看到可能出现的风险和问题，做到防微杜渐。未来的风险分两大类：一大类是法律的风险，没有法律的保护，就是风险。如小产权房，如土地储备高达十年、二十年而未开发等等。二是来自市场的风险，股票市场畸高的市盈率，国务院24号文件增加低档房供应，对市场上类似档次房子的影响等等……有些风险是可以化解在萌芽期的，但有些风险如果处理不及时，可能面临演变成巨大的危机。如小产权房，涉及面很广，有许多家庭的巨额资产游离于法律保护之外。

通胀不是未来主要问题
《上海证券报》 于兵兵：根据发改委近期表态，目前物价上涨主要是结构性上涨，并非通胀前兆。但多数专家对中国通货膨胀趋势表示肯定。资金流动性过剩现象将在一段时期内存在。对此可能进一步催生股市和楼市泡沫危机，您怎么看待这个问题？

潘石屹：2002年中，我们一群朋友在讨论问题时，曾认为有中国经济的高速发展，未来五年全世界都不能发生通胀，中国制造能力太强了，还有许多能力未发掘出来。目前发生的通胀主要是与食品有关的商品，食品在中国物价中占的比例目前有30%，未来会越来越少，通胀不是未来主要问题。理由只有一条：中国人制造能力太强，大量流水线和机器会大大增加消费品的供应量。
资金的流动性过剩，我想与通信技术提高和普及有关。特别是internet网，使原来一月周转一次、二次的资金，可以在几秒钟、几分钟周转一次。同样多的钱，在internet的环境中，可以多做许多次事情。所以资金流动性过剩了，在总量一定的情况下，流得快就会过剩的。

《成功营销》 王艳辉：最近物价上涨幅度很大，7月CPI（居民消费价格指数）增速强劲上升至5.6%，创下自1997年2月以来的10年新高，民众对此反应强烈，担心发生通货膨胀。与此同时，房价的上涨速度远远超过CPI的上涨。那么，在这种情况之下，房产作为一个可以保值增值的资产是不是更火热了？您能否预测一下，如果物价继续上涨，房地产市场将会发生怎样的变化？

潘石屹：我不认为通胀是未来的主要矛盾，这次食品相关价格上涨，许多因素并非国内原因。如美国玉米价格上涨，澳大利亚持续几年的干旱使得粮食歉收等等。在目前，这种通胀情况反而会使农民增加收入，而农民整体来说是社会中低收入群体。假定物价更快上涨，通胀会更高的前提不存在。

《成功营销》 王艳辉：在上述这种情况之下，SOHO中国的广告预算是增加、减少还是不变呢？

潘石屹：SOHO中国广告费预算与中国CPI无关。

《成功营销》 王艳辉：有一种看法认为，一部分有资产的人将会更多地投资房产和黄金等保值增值的行业，而没有实力的人将会降低购买的意愿和预期，您是否这样认为呢？针对此，SOHO中国会不会对营销策略进行一定的调整呢？

潘石屹：建设市场上需要的好产品是我们SOHO中国唯一的任务和原则。市场上需要什么，我们就建设什么。营销策略一直坚持不变，就是用诚实的态度向市场和我们的客户介绍清楚我们的产品。